- W Olsztynie, mimo niskich zarobków, ceny nowych mieszkań są wysokie, co stawia miasto w niekorzystnej pozycji.
- Na tle innych miast Olsztyn oferuje ograniczony wybór mieszkań, z zaledwie 14 ofertami na 1000 mieszkańców.
- Sprawdź, ile metrów kwadratowych mieszkania może kupić singiel, a ile rodzina z dzieckiem w Olsztynie i innych miastach Polski.
Cena mieszkania a zarobki. Jak wypadł w tej kwestii Olsztyn?
Wiele osób uważa, że wysokość zarobków ma kluczowe znaczenie przy zakupie mieszkania. Jednak ważniejszy od wysokości comiesięcznych wpływów na konto jest stosunek zarobków do cen nieruchomości. Dzięki takiemu porównaniu wiadomo, jaka jest siła nabywcza na rynku mieszkaniowym, czyli wiadomo, jaki metraż można hipotetycznie kupić za miesięczną pensję i na jakie lokum będzie można sobie pozwolić.
W różnych regionach Polski zarówno zarobki są bardzo zróżnicowane, jak i ceny mieszkań. W nowej analizie eksperci wykorzystali ogólnodostępne wskaźniki. W przypadku zarobków, są to publikowane przez GUS dane dotyczące przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście. Z kolei do wyliczenia średnich cen mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie sięgnięto po dane z systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl.
- Z lipcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Warszawa i Gdańsk. Niestety, jak się okazuje, wysokie zarobki najczęściej idą w parze z wysokimi cenami nieruchomości, czego przykładem są wspomniane metropolie. I na odwrót, np. w Gorzowie Wielkopolskim najniższe są zarówno zarobki, jak i ceny mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie. Zdarzają się też wyjątki. Np. w Katowicach przeciętne zarobki są jednymi z najwyższych (m.in. dzięki przemysłowi wydobywczemu), a ceny – najniższych. Z kolei w Olsztynie zarobki są stosunkowo niskie, a ceny nowych mieszkań – wysokie. To świadczy o tym, że każde miasto ma swoją specyfikę. Dużo zależy np. od jego atrakcyjności turystycznej, specyfiki lokalnej gospodarki czy też jakości życia – powiedział Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
i
Czy olsztynianie mogą „przebierać” w ofertach?
Portal RynekPierwotny.pl policzył też, ile mieszkań będących w sprzedaży w lipcu 2025 r., zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, przypadało na tysiąc mieszkańców w poszczególnych miastach. Okazuje się, że największy wybór lokali mieli nabywcy we Wrocławiu. W tej metropolii na 1000 mieszkańców przypadało 31 ofert (rok temu - 25). Taki sam wybór mieli kupujący mieszkania w Katowicach, a nieco mniejszy w Gdańsku i Krakowie (po 26 ofert).
Bardzo niekorzystnie na tle pozostałych miast wyróżnia się Zielona Góra. Tylko 8 ofert mieszkań na 1000 mieszkańców stawia to miasto na ostatnim miejscu w zestawieniu. Olsztyn znalazł się pod koniec stawki, gdzie na mieszkańca przypada tylko 14 ofert. Łącznie w lipcu tego roku na rynku dostępnych było 1071 mieszkań z rynku pierwotnego i 1200 z rynku wtórnego.
i
Na jaką powierzchnię mieszkania stać singla i rodzinę z dzieckiem?
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl po raz kolejny obliczyli powierzchnię nowego lokum możliwą do zakupu przez przeciętne gospodarstwo domowe. Chodzi o powierzchnię nowego mieszkania możliwą do zakupienia za kredyt z wkładem własnym 10 proc. i okresem spłaty wynoszącym 300 miesięcy. Według założeń, taki modelowy kredyt ma oprocentowanie odpowiadające średniej stawce dla nowych „hipotek” z lipca 2025 r. Rata kredytu nie przekracza dość bezpiecznego poziomu wyznaczonego jako 40 proc. dochodu netto.
Powierzchnia dostępnego lokum została obliczona osobno dla singla oraz rodziny „2+1”. Zgodnie z kolejnym założeniem, zarówno singiel, jak i każdy z małżonków otrzymuje przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw (z danego miasta). Dochód rodziny został skorygowany o wyższe koszty utrzymania, co oznacza obniżoną zdolność kredytową.
W przypadku singla mowa o powierzchni wynoszącej od 28 m kw. (Warszawa) do 42 m kw. (Gorzów Wlkp. i Opole). Rok wcześniej analogiczne wyniki oscylowały na poziomie 23 m kw. (Warszawa) - 40 m kw. (Zielona Góra). Poprawa jest zatem bardzo widoczna. W Olsztynie singiel może liczyć na kawalerkę o powierzchni około 31 m kw.
Dużo lepiej niż przed rokiem wyglądają też wyniki dotyczące rodziny z jednym dzieckiem. Szacunkowy, nowy metraż możliwy do zakupu przez taką parę wynosi od 53 m kw. (Warszawa) do 79 m kw. (Gorzów Wlkp. i Opole). W stolicy Warmii i Mazur wskaźnik ten wynosi 59 m kw.
Jest lepiej niż przed rokiem, a duże znaczenie ma w tym kontekście fakt, że średnie oprocentowanie nowego kredytu mieszkaniowego według danych NBP spadło z 7,93 proc. (czerwiec 2024 r.) do 6,69 proc. (lipiec 2025 r.). W większości analizowanych miast poprawiła się relacja cen nowego metrażu oraz wynagrodzeń. Co więcej, nabywcy mieszkań z największych rynków wciąż mają bardzo duży wybór pod względem liczby ofert.
i
